// RLISR
Artículo 154
Casa habitación: comprende la superficie del terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones
Resumen
Para la exención de la ganancia por enajenación de casa habitación (art. 93 fracc. XIX inc. a LISR), la "casa habitación" incluye no solo las construcciones sino también el terreno adyacente, siempre que la superficie del terreno no exceda de tres veces el área construida. El exceso de terreno sobre ese límite no forma parte de la "casa habitación" y su ganancia podría quedar gravada.
Texto Oficial
Artículo 154. Para efectos del artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley, se considera que la casa habitación del contribuyente comprende además la superficie del terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación.
Conceptos Clave
- Terreno incluido en la casa habitaciónel RLISR reconoce que la vivienda normal incluye un jardín, patio o área libre alrededor de la construcción; ese terreno queda exento junto con la construcción
- Límite de 3 veces el área construidasi la construcción es de 100 m², el terreno exento es hasta 300 m²; el terreno total puede ser de 400 m², pero los 100 m² que exceden el límite no forman parte de la casa habitación para efectos fiscales
- Impacto en la exenciónsi el terreno excede 3 veces la construcción, la ganancia atribuible al excedente puede estar gravada como enajenación ordinaria de inmueble
Referencias Cruzadas
- LISR-art-93fracción XIX, inciso a): exención de la ganancia en enajenación de casa habitación que no exceda de 700,000 UDIS; condición de que sea la casa habitación del contribuyente
- RLISR-art-155acreditamiento de casa habitación ante fedatario: los documentos para probar que el inmueble es la casa habitación
Notas
La ratio de 3:1 (terreno: construcción) es un estándar razonable para la mayoría de las viviendas urbanas de clase media. Propiedades campestres o ranchos donde el terreno supera ampliamente esa proporción pueden quedar parcialmente fuera de la exención. La determinación práctica requiere calcular la proporción exacta y, en su caso, prorratear la ganancia entre la parte exenta (casa habitación + terreno hasta 3x) y la gravada (terreno excedente).