Costo de construcciones, mejoras y ampliaciones sin comprobantes: valor del aviso de terminación de obra o 80% del avalúo referido a la fecha de terminación

Resumen

Si el vendedor no tiene facturas ni comprobantes del costo de las construcciones, mejoras o ampliaciones del inmueble, puede acreditarlo con el valor del aviso de terminación de obra (solo la parte correspondiente a construcción, no terreno). Si tampoco existe ese aviso, puede usar el 80% del valor de construcción que reporte un avalúo referido a la fecha de terminación considerando la antigüedad. El SAT puede ordenar un avalúo independiente; si este resulta inferior en más del 10% al aviso de terminación, prevalece el avalúo.

Texto Oficial

Artículo 205. Para efectos del artículo 121, fracción II de la Ley, cuando el enajenante no pueda comprobar el costo de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble, se considerará como costo el valor que se contenga en el aviso de terminación de obra. Cuando dicho aviso precise la proporción del valor de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble que corresponde al terreno y la que se refiere a la construcción, el contribuyente considerará únicamente como costo, el valor que corresponda a la construcción. Las autoridades fiscales podrán ordenar, practicar o tomar en cuenta el avalúo de las inversiones por los conceptos mencionados, referidos a la fecha en la que las construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble se hayan terminado. Cuando el valor de avalúo sea inferior en más de un 10% de la cantidad que se contenga en el aviso de terminación de obra, se considerará el monto del avalúo como costo de las inversiones. Cuando por cualquier causa los contribuyentes no puedan comprobar el costo de las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones realizadas en un inmueble, podrán considerar como costo de dichas inversiones el 80% del valor de las construcciones que reporte el avalúo que al efecto se practique, referido a la fecha en que las mismas inversiones fueron terminadas, tomando en consideración la antigüedad que el citado avalúo reporte.

Conceptos Clave

Aviso de terminación de obra como costo subsidiario
documento municipal que registra la conclusión de la construcción; contiene el valor declarado de la obra y puede sustituir a las facturas de construcción cuando estas no existen
Solo la parte de construcción
cuando el aviso separa el valor entre terreno y construcción, solo la porción de construcción es costo deducible; el terreno no se deprecia ni se deducen sus mejoras
Facultad de avalúo del SAT
si el SAT practica un avalúo y resulta más del 10% menor al valor del aviso, ese avalúo reemplaza al aviso como costo de las inversiones; es un mecanismo antisobrevaloración
80% del avalúo como último recurso
sin aviso ni facturas, el 80% (no el 100%) del valor de construcción en el avalúo es el costo admisible; el 20% es un descuento de seguridad para reconocer la incertidumbre de la valuación retrospectiva

Referencias Cruzadas

LISR-art-121fracción II: construcciones, mejoras y ampliaciones como parte del costo comprobado de adquisición en enajenación de inmuebles; este artículo RLISR establece la forma de comprobar ese costo cuando no hay facturas

Notas

La regla del 80% del avalúo es el último eslabón de una cadena de comprobación subsidiaria. En inmuebles con construcciones antiguas (anteriores a la era del CFDI, o incluso anteriores al IVA) es imposible obtener facturas; el avalúo retroactivo es la única herramienta práctica. El descuento del 20% compensa la imprecisión inherente a valuar construcciones históricas con criterios actuales ajustados por antigüedad.

Última reforma: 2016-05-06 · RLISR · Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta