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Artículo 209
Separación de costo de terreno y construcción cuando no es identificable: proporción del avalúo o valores catastrales a la fecha de adquisición
Resumen
Cuando el precio de compra de un inmueble no distingue entre terreno y construcción (ej. una sola cifra global en la escritura), el contribuyente puede usar la proporción que resulte del avalúo practicado a la fecha de adquisición o de los valores catastrales de esa fecha para separar el costo entre ambos componentes. Esa separación es necesaria porque terreno y construcción tienen tratamientos distintos (la construcción se deprecia; el terreno, no).
Texto Oficial
Artículo 209. Para efectos del artículo 124, fracción I de la Ley, cuando no pueda separarse del costo comprobado de adquisición, la parte que corresponde al terreno y la que se refiere a la construcción, los contribuyentes podrán considerar la proporción que se haya dado en el avalúo practicado a la fecha de la adquisición del bien de que se trate, o bien se podrán considerar las proporciones que aparezcan en los valores catastrales que correspondan a la fecha de adquisición.
Conceptos Clave
- Necesidad de separar terreno y construcciónla depreciación de la construcción es una deducción autorizada al calcular la ganancia en enajenación; el terreno no se deprecia; sin separar los costos no puede calcularse correctamente la deducción por inversiones
- Avalúo a la fecha de adquisiciónla proporción que el valuador asignó entre terreno y construcción en el momento de la compra es el criterio objetivo preferente
- Valores catastrales como alternativasi no hubo avalúo al momento de adquisición, los valores del catastro municipal en esa fecha dan la proporción terreno/construcción; es la información pública disponible
Referencias Cruzadas
- LISR-art-124fracción I: costo comprobado de adquisición en enajenación de bienes inmuebles; la separación terreno/construcción es necesaria para calcular correctamente la deducción por inversiones
Notas
Los valores catastrales son emitidos por las autoridades municipales y reflejan el valor catastral (que puede diferir del valor de mercado), pero su proporción terreno/construcción suele ser un buen indicador de la distribución real. En zonas donde el catastro está desactualizado, el avalúo bancario o de perito autorizado a la fecha de compra es más confiable. El contribuyente puede elegir el método más conveniente siempre que exista el documento de respaldo.