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Artículo 211
Inmuebles ejidales con dominio pleno adquiridos por herencia/legado/donación: avalúo al título del RAN como costo y fecha de adquisición
Resumen
Cuando un ejidatario recibe por herencia, legado o donación un inmueble ejidal y posteriormente adopta el dominio pleno conforme al art. 82 de la Ley Agraria, puede tomar como costo de adquisición el avalúo practicado a la fecha en que el Registro Agrario Nacional (RAN) emitió el título de propiedad, y como fecha de adquisición esa misma fecha. Esto permite calcular correctamente la ganancia cuando después enajene el inmueble ya privatizado.
Texto Oficial
Artículo 211. Para efectos del artículo 124, párrafo penúltimo de la Ley, en el caso de inmuebles que hubieren sido adquiridos por herencia, legado o donación, sobre los que un ejidatario hubiere asumido el dominio pleno en términos del artículo 82 de la Ley Agraria, se podrá considerar lo siguiente:
I. Como costo de adquisición de dicho inmueble, el valor de avalúo realizado por las personas a que se refiere el artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación, referido a la fecha de expedición del título de propiedad por parte del Registro Agrario Nacional, y
II. Como fecha de adquisición del inmueble, la fecha de expedición del título de propiedad por parte del Registro Agrario Nacional.
Conceptos Clave
- Dominio pleno en la Ley Agrariaproceso por el que el ejidatario convierte su parcela ejidal en propiedad privada plena; a partir de ese momento el inmueble puede venderse libremente y genera ganancia en enajenación sujeta a ISR
- Avalúo a la fecha del título del RANcomo el ejidatario heredó el inmueble con restricciones de dominio (régimen ejidal), no existía un precio de mercado libre hasta el dominio pleno; el avalúo al momento de la titulación es el primer costo fiscal real del bien
- Fecha de adquisición = fecha del títuloaunque el ejidatario "adquirió" la parcela antes (por herencia), para efectos de ISR el reloj empieza a correr desde la titulación del dominio pleno; esto limita el periodo de tenencia y puede afectar la ganancia no acumulable
Referencias Cruzadas
- LISR-art-124párrafo penúltimo: reglas de costo de adquisición en enajenación de inmuebles adquiridos por herencia, legado o donación; este artículo RLISR precisa las reglas para el caso especial de dominio pleno ejidal
Notas
La transformación de tierras ejidales en propiedad privada fue impulsada por las reformas agrarias de los años 90; hay miles de inmuebles en esta situación. El art. 211 resuelve el problema práctico de que el heredero ejidal no tenía un "costo" convencional por su parcela: la convierte en el avalúo al momento de la privatización, que es el primer valor de mercado real del inmueble.