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Artículo 251
Créditos hipotecarios deducibles: fideicomisos con casa habitación en garantía y créditos para construcción/remodelación/pago de pasivos de casa habitación
Resumen
Se amplía el concepto de "crédito hipotecario" del art. 151 fracc. IV LISR para incluir: (1) fideicomisos en garantía donde la casa habitación es el bien fideicomitido y el fideicomitente es el mismo deudor; y (2) créditos destinados a construir, remodelar o pagar pasivos previos de adquisición, construcción o remodelación de casa habitación. En ambos casos los intereses reales son deducibles.
Texto Oficial
Artículo 251. Para efectos del artículo 151, fracción IV de la Ley, se consideran también créditos hipotecarios aquellos fideicomisos en los que se cumplan los siguientes requisitos:
I. Que como garantía fiduciaria del crédito del que derivan los intereses se haya dejado una casa habitación;
II. Que el único objeto del fideicomiso sea dejar dicho inmueble en garantía del préstamo;
III. Que el fideicomitente sea el contribuyente que deducirá los intereses en términos del artículo 151, fracción IV de la Ley, y
IV. Que los fideicomisarios sean el mismo contribuyente y cualquier integrante del sistema financiero.
Asimismo, se consideran créditos hipotecarios, aquéllos destinados únicamente a la construcción o la remodelación de casa habitación o al pago de los pasivos que se destinen exclusivamente a la adquisición, construcción o remodelación de casa habitación.
Conceptos Clave
- Fideicomiso en garantía (garantía fiduciaria)esquema en que el deudor trasmite la propiedad del inmueble a un fiduciario como garantía del préstamo; es un sustituto funcional de la hipoteca; el art. 251 equipara los intereses de estos créditos a los hipotecarios tradicionales
- Requisito de objeto único del fideicomisosi el fideicomiso tiene otros fines además de la garantía (ej. administración o arrendamiento), no aplica la equiparación; la simplicidad del esquema es condición de la deducción
- Créditos para construcción o remodelaciónlos intereses de un crédito de autoconstrucción o remodelación también son deducibles aunque no haya hipoteca constituida sobre un inmueble ya terminado
- Créditos para pago de pasivos previossi el contribuyente refinancia un crédito hipotecario anterior o paga el enganche con un crédito personal, los intereses del nuevo crédito son deducibles siempre que el destino final sea la casa habitación
Referencias Cruzadas
- LISR-art-151fracción IV: deducción de intereses reales de créditos hipotecarios para casa habitación; límite de 750,000 UDIS
- RLISR-art-250tipos de intereses deducibles (reales, moratorios, en UDIS, pagados con subcuenta de vivienda)
- RLISR-art-254límite de saldo insoluto de 750,000 UDIS y proporcionalidad
Notas
El art. 251 amplía el alcance del art. 151 fracc. IV LISR de forma significativa: sin él, los créditos de autoconstrucción y los fideicomisos en garantía quedarían fuera de la deducción por no ser "hipotecas" en sentido técnico estricto. La intención del legislador es que cualquier financiamiento cuyo destino económico real sea la adquisición, construcción o remodelación de la casa habitación del contribuyente califique para la deducción.