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Artículo 253
Constancia anual de intereses hipotecarios: datos que deben incluir instituciones financieras y organismos públicos — nombre, RFC del deudor, ubicación del inmueble, intereses nominales y reales pagados
Resumen
Las instituciones financieras (bancos, organismos como INFONAVIT/FOVISSSTE) que cobran intereses de créditos hipotecarios deducibles deben emitir, en el CFDI del último mes del ejercicio o en una constancia anual, la información completa que el deudor necesita para calcular su deducción: nombre, RFC y domicilio del deudor, ubicación del inmueble y el desglose de intereses nominales y reales pagados en el año.
Texto Oficial
Artículo 253. Las instituciones que componen el sistema financiero y los organismos a que se refiere el artículo anterior, que perciban intereses derivados de los créditos hipotecarios a que se refiere el artículo 151, fracción IV de la Ley, deberán consignar en el comprobante fiscal que proporcionen a los contribuyentes que les cubran dichos intereses, correspondiente al último mes del ejercicio de que se trate o en constancia anual, la información siguiente:
I. Nombre, domicilio y clave en el registro federal de contribuyentes, del deudor hipotecario de que se trate;
II. Ubicación del inmueble hipotecado, y
III. Los intereses nominales devengados, así como los pagados en el ejercicio, respecto de estos últimos se deberá distinguir los intereses reales pagados en el ejercicio.
Conceptos Clave
- CFDI de último mes o constancia anualel acreedor puede elegir incluir la información en el CFDI de diciembre o emitir una constancia separada para el ejercicio; en cualquier caso debe estar disponible antes de que el deudor prepare su declaración anual
- Desglose de intereses nominales vs. realesla constancia debe mostrar ambos montos porque el deudor solo puede deducir los reales; el acreedor (que tiene todos los datos del crédito) debe hacer ese cálculo o dar los insumos para que el deudor lo haga
- Identificación del inmueblela ubicación es necesaria para que el SAT pueda verificar que el crédito efectivamente ampara una casa habitación y no un inmueble comercial o de inversión
Referencias Cruzadas
- LISR-art-151fracción IV: deducción de intereses hipotecarios; la constancia del art. 253 es el documento soporte de esa deducción
- RLISR-art-252organismos públicos federales y estatales obligados a emitir la constancia del art. 253
- RLISR-art-257fórmula de cálculo del interés real; los acreedores la usan para determinar el monto que deben reportar como interés real en la constancia
Notas
La constancia del art. 253 es el equivalente hipotecario del CFDI de retenciones: es el documento que permite al contribuyente sustentar su deducción personal ante el SAT. Sin ella, el deudor no tendría los datos para distinguir el interés real del nominal ni para acreditar la ubicación del inmueble. La obligación recae en el acreedor porque él tiene toda la información del crédito.