Fórmula del interés real deducible en créditos hipotecarios: moneda nacional (nominal − ajuste inflacionario por saldo promedio), UDIS (intereses devengados y pagados) y dólares (saldo valorizado al tipo de cambio del día del crédito)

Resumen

El interés real deducible se calcula de tres formas según la moneda del crédito: (1) en pesos MXN: intereses nominales pagados menos el ajuste inflacionario (saldo promedio mensual × factor INPC); (2) en UDIS: se deduce directamente la suma de intereses devengados y pagados (el ajuste ya está incorporado en las UDIS); (3) en dólares: se aplica la fórmula de pesos pero valorizando el saldo al tipo de cambio del día de otorgamiento del crédito y convirtiendo los pagos al tipo del día de pago.

Texto Oficial

Artículo 257. El cálculo del interés real deducible de los créditos hipotecarios a que se refiere el artículo 151, fracción IV de la Ley, será el que se determine conforme a lo siguiente: I. En el caso de los créditos denominados en moneda nacional, la diferencia entre los intereses nominales devengados efectivamente pagados en el ejercicio y el ajuste anual por inflación correspondiente al periodo por el que se pagan los intereses. El ajuste por inflación se determinará multiplicando el saldo promedio del crédito que genere los intereses correspondiente al periodo citado, por el factor que se obtenga de restar la unidad al cociente que resulte de dividir el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes más reciente del periodo entre el citado índice correspondiente al mes inmediato anterior al primer mes del periodo. El saldo promedio del periodo por el que se pagan los intereses se determinará sumando los saldos del crédito de que se trate al último día de cada uno de los meses que comprenda el periodo mencionado y dividiendo el resultado obtenido entre el número de meses que comprenda dicho periodo; II. En el caso de los créditos denominados en unidades de inversión, la suma de los intereses devengados y pagados en el ejercicio, y III. En el caso de los créditos denominados en dólares se aplicará lo establecido en la fracción I de este artículo, valuando en moneda nacional el saldo al último día de cada mes con el tipo de cambio observado el día en que se otorgó el crédito. Los pagos de intereses se convertirán a moneda nacional de acuerdo a la paridad vigente el día en que se paguen. En ambos casos se utilizará el tipo de cambio del Banco de México a que se refiere el artículo 8 de la Ley.

Conceptos Clave

Créditos en MXN — fórmula estándar
interés real = interés nominal pagado − (saldo promedio del periodo × (INPC_final / INPC_inicial − 1)); el saldo promedio es el promedio simple de los saldos al último día de cada mes del periodo
Créditos en UDIS — sin ajuste adicional
las UDIS ya incorporan la inflación en su valor diario; los intereses expresados en UDIS y convertidos a pesos al tipo de cambio del día de pago ya son intereses reales; no se aplica factor INPC adicional
Créditos en dólares — tipo de cambio fijo vs. variable
el saldo se valúa al tipo de cambio del día en que se otorgó el crédito (tipo histórico, fijo durante toda la vida del crédito), pero los pagos de intereses se convierten al tipo de cambio vigente el día del pago; esto genera diferencias cambiarias que afectan el cálculo del interés real
Tipo de cambio Banxico (art. 8 LISR)
el tipo de cambio a usar es el publicado por el Banco de México, no otro tipo de referencia

Referencias Cruzadas

LISR-art-151fracción IV: deducción de intereses hipotecarios; el art. 257 provee la fórmula de cálculo del interés real deducible
LISR-art-8definición del tipo de cambio del Banco de México aplicable en la LISR
RLISR-art-253constancia anual que el acreedor debe emitir con los intereses nominales y reales; el art. 257 es la fórmula que sustenta ese cálculo
RLISR-art-254límite de 750,000 UDIS; el interés real calculado conforme al art. 257 es el monto base al que se aplica la proporción de ese artículo

Notas

La fórmula de la fracc. I es esencialmente la misma que aplica a intereses de deudas de personas morales y de inversiones financieras, con la diferencia de que aquí el saldo promedio es mensual (no diario). La fracc. II simplifica radicalmente el cálculo para créditos en UDIS: como las UDIS se indexan diariamente con la inflación, los intereses en UDIS expresados en pesos son ya intereses reales; calcular además el ajuste inflacionario resultaría en doble ajuste. La fracc. III para dólares es la de mayor complejidad operativa: requiere mantener el tipo de cambio histórico del día del otorgamiento del crédito y el tipo de cambio diario de cada pago.

Última reforma: 2016-05-06 · RLISR · Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta