Enajenación de inmuebles en escritura pública con pago en parcialidades >18 meses: constar en escritura el plazo, la garantía del ISR aceptada por la autoridad (incluyendo recargos a 5 años); el fedatario entera el ISR proporcional al anticipo; la garantía puede ser responsabilidad solidaria del adquirente

Resumen

Cuando se enajena un inmueble en escritura pública con precio en parcialidades a más de 18 meses (opción del art. 160 LISR), la escritura debe consignar el plazo, la garantía del ISR previamente aceptada por la autoridad (que debe cubrir recargos hasta 5 años), y el monto diferido. El fedatario entera solo el ISR proporcional al anticipo cobrado al firmar. La garantía puede instrumentarse como responsabilidad solidaria del comprador en la propia escritura.

Texto Oficial

Artículo 280. Para efectos del artículo 160, párrafo último de la Ley, cuando en las enajenaciones que se consignen en escritura pública se pacte el pago del precio en parcialidades y se hubiere ejercido la opción prevista por dicho artículo, se hará constar en la citada escritura el plazo mayor a dieciocho meses, la forma en que el contribuyente garantice el interés fiscal, que la garantía corresponde al Impuesto determinado y que la misma fue aceptada por la autoridad fiscal correspondiente en términos del Código Fiscal de la Federación y su Reglamento. Dicha garantía deberá comprender los posibles recargos que se causarían en los siguientes cinco años, considerando para tales efectos la tasa vigente en la fecha en que se otorgó la garantía. El fedatario público enterará el Impuesto en la proporción que corresponda a la cantidad que sea entregada al momento de la firma de la escritura. Se podrá garantizar el interés fiscal mediante responsabilidad solidaria asumida por el adquirente del inmueble, en la escritura pública respectiva, hasta por el monto de dicho interés fiscal.

Conceptos Clave

Opción del art. 160 LISR
en enajenaciones de inmuebles con pago en parcialidades, el enajenante puede pagar el ISR conforme recibe cada parcialidad en lugar de pagar todo el ISR en el año de la enajenación
Garantía del interés fiscal
el ISR diferido debe estar garantizado (fianza, prenda, hipoteca, responsabilidad solidaria); el SAT no acepta el diferimiento sin garantía
Recargos hasta 5 años
la garantía cubre no solo el principal del ISR sino los recargos que podrían causarse durante los 5 años siguientes al otorgamiento; es una estimación de la deuda potencial máxima
Responsabilidad solidaria del adquirente
opción práctica y económica: en lugar de constituir una fianza bancaria costosa, el comprador del inmueble puede asumir solidariamente el ISR del vendedor en la misma escritura
ISR proporcional al anticipo
el fedatario calcula el ISR total de la enajenación y entera solo la fracción que corresponde al enganche pagado al firmar

Referencias Cruzadas

LISR-art-160párrafo último: opción para pagar ISR en parcialidades en enajenaciones de inmuebles con precio diferido a más de 18 meses

Notas

El art. 280 es fundamental para las compraventas inmobiliarias con financiamiento privado (vendor financing), frecuentes en terrenos, desarrollos residenciales y propiedades comerciales. Sin la opción del art. 160 LISR y su reglamentación del art. 280, el vendedor que recibe el precio en 5 años tendría que pagar el ISR completo en el año 1, enfrentando un problema de liquidez severo. La responsabilidad solidaria del comprador como garantía simplifica enormemente el trámite y elimina la necesidad de una fianza bancaria.

Última reforma: 2016-05-06 · RLISR · Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta