Ganancia en enajenación de inmueble con terreno y construcción de distintas fechas de adquisición: cálculo separado de la ganancia y del pago provisional por componente

Resumen

Cuando en la enajenación de un inmueble el terreno y la construcción tienen fechas de adquisición distintas, el cálculo de la ganancia y del pago provisional no puede hacerse de forma única: cada componente acumula ganancia durante un periodo diferente. El procedimiento del art. 200 exige separar el precio de venta entre terreno y construcción, calcular la ganancia de cada uno por separado conforme al art. 121 LISR, dividirlas entre sus respectivos años de tenencia (máx. 20) y calcular el pago provisional aplicando la tasa implícita de la tarifa anual al resultado combinado.

Texto Oficial

Artículo 200. Para calcular la ganancia y los pagos provisionales a que se refieren los artículos 120 y 126 de la Ley, respectivamente, tratándose de ingresos por la enajenación de inmuebles cuya fecha de adquisición del terreno no coincida con la fecha de la construcción se estará a lo siguiente: I. Del importe total de la operación, se separará el precio de enajenación tanto del terreno como el de la construcción; II. Se obtendrá por separado la ganancia relativa al terreno y a la construcción, calculada conforme al artículo 121 de la Ley. Tratándose de deducciones que no puedan identificarse si fueron efectuadas por el terreno o por la construcción, se considerarán hechas en relación con ambos conceptos en la proporción que les corresponda conforme al precio de enajenación; III. Las ganancias obtenidas conforme a la fracción anterior se dividirán entre el número de años transcurridos, sin que exceda de veinte, entre la fecha de adquisición y construcción, respectivamente, y la de enajenación; la suma de ambos resultados será la parte de la ganancia que se acumulará a los demás ingresos obtenidos en el año de calendario de que se trate, y IV. El pago provisional se calculará como sigue: a) Al monto de la ganancia acumulable conforme a la fracción III de este artículo se le aplicará la tarifa del artículo 152 de la Ley y el resultado que se obtenga se dividirá entre dicha ganancia acumulable; b) El cociente que se obtenga conforme al inciso a) de esta fracción, se multiplicará por el monto de la ganancia acumulable correspondiente al terreno y a la construcción, respectivamente; cada resultado se multiplicará por el número de años que corresponda, según se trate del terreno o de la construcción, y c) La suma de los resultados obtenidos en base al inciso anterior, será el monto del pago provisional a enterar.

Conceptos Clave

Separación del precio de enajenación
el precio total se divide entre terreno y construcción conforme al avalúo o al acuerdo entre las partes; sin esa separación no es posible calcular la ganancia diferenciada
Ganancia por componente conforme al art. 121 LISR
precio de venta menos costo de adquisición actualizado, comisiones y gastos; cada componente tiene su propio costo y sus propias fechas de actualización
División entre años de tenencia (máx. 20)
la ganancia acumulable es la parte que se suma a los ingresos ordinarios del año; dividir entre los años aplana la tasa marginal para evitar que ganancias de muchos años carguen en un solo ejercicio
Pago provisional por tasa implícita (fracc. IV)
la tasa de ISR obtenida de la ganancia acumulable total se aplica al monto completo de cada componente multiplicado por sus años, para obtener el ISR provisional de la operación

Referencias Cruzadas

LISR-art-120cálculo de la ganancia en enajenación de bienes para personas físicas; base del procedimiento que este artículo desagrega para inmuebles con fechas distintas
LISR-art-121deducciones autorizadas en enajenación de bienes inmuebles (costo de adquisición actualizado, mejoras, honorarios notariales, etc.); aplica por separado a terreno y construcción
LISR-art-126pago provisional en enajenación de inmuebles: retención del notario equivalente al procedimiento del art. 200 RLISR

Notas

El procedimiento es relevante en la práctica porque en México es frecuente que una persona compre un terreno y construya años después, o que adquiera un terreno ya con construcción pero el avalúo separe fechas distintas. El notario es quien aplica este cálculo al momento de la operación y retiene el pago provisional correspondiente, por lo que el art. 200 es de uso rutinario en escrituración de inmuebles.

Última reforma: 2016-05-06 · RLISR · Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta