// RLISR
Artículo 213
Enajenación y adquisición por adjudicación judicial o fiduciaria: momento de la enajenación = fincamiento del remate; ingreso del adquirente = diferencia entre precio de remate y avalúo
Resumen
En los remates judiciales o fiduciarios de inmuebles: (1) para el enajenante (quien pierde el bien), la enajenación ocurre en el momento en que se finque el remate —no cuando se escriture— y debe hacer el pago provisional correspondiente; (2) para el adquirente (quien gana el bien en el remate), si el precio de remate es inferior al avalúo practicado en esa fecha, la diferencia es un ingreso acumulable por adquisición de bienes a precio favorable.
Texto Oficial
Artículo 213. Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de inmuebles por adjudicación judicial o fiduciaria, para efectos del artículo 14, fracción II del Código Fiscal de la Federación, considerarán que la enajenación se realiza en el momento en que se finque el remate del bien, debiendo realizar, en su caso, el pago provisional en términos del artículo 126, párrafo tercero de la Ley.
Asimismo, las personas físicas que obtengan ingresos por la adquisición de bienes inmuebles por adjudicación judicial o fiduciaria, para efectos del artículo 130, párrafo último de la Ley, considerarán como ingreso la diferencia entre el precio de remate y el avalúo practicado en la fecha en la que se haya fincado el remate, debiendo, en su caso, realizar el pago provisional que corresponda en términos del artículo 132, párrafo segundo de la Ley.
Conceptos Clave
- Fincamiento del remate como momento de la enajenaciónel remate judicial es irrevocable desde que se finque; para efectos del art. 14 fracc. II CFF, esa es la fecha de la enajenación, no la de la escritura posterior
- Ingreso del adquirente = remate - avalúocuando alguien adquiere en remate un inmueble cuyo avalúo supera el precio pagado (situación frecuente en remates con poca competencia), esa diferencia es un ingreso por "adquisición de bienes a precio inferior al de mercado"
- Pago provisional del adquirenteel adquirente tiene la obligación de calcular y enterar el pago provisional del ISR sobre ese ingreso conforme al art. 132 párr. 2 LISR
Referencias Cruzadas
- CFF-art-14fracción II: enajenación por adjudicación judicial; define el momento fiscal de la enajenación que este artículo RLISR precisa para inmuebles
- LISR-art-126párrafo tercero: pago provisional en enajenación de inmuebles; el enajenante lo calcula con base en el precio del remate
- LISR-art-130párrafo último: ingreso por adquisición de bienes a precio inferior al de mercado; base del ingreso del adquirente en el remate
- LISR-art-132párrafo segundo: pago provisional del adquirente por ingresos del Capítulo V del Título IV (adquisición de bienes)
Notas
Los remates judiciales son frecuentes en ejecuciones hipotecarias y procedimientos de insolvencia. El precio de remate suele estar por debajo del avalúo porque el ejecutado no mantiene el inmueble y los postores son limitados. La brecha entre remate y avalúo es un ingreso real para el adquirente (compra un bien que "vale más" de lo que pagó) y el RLISR exige que tribute sobre esa diferencia.